سنجش تأثیرگذاری مؤلفه‌های کیفیت طراحی شهری بر قیمت مسکن (مطالعۀ موردی: مناطق سیزده‌گانۀ شهر مشهد)

نوع مقاله: پژوهشی - کاربردی

نویسندگان

1 استادیار گروه جغرافیا، دانشگاه فردوسی مشهد

2 دانشجوی کارشناسی‌ارشد جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه فردوسی مشهد

چکیده

مسکن یکی از نیازهای اساسی انسان است که نوسانات قیمت آن، به‌ویژه در فضای کلان‌شهرها، تحت‌الشعاع عوامل بسیاری قرار دارد. این عوامل شامل ویژگی‌های کیفی و کمی مسکن، سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن و کیفیت طراحی شهری است که تأثیر تعیین‌کننده‌ای بر تقاضا و قیمت مسکن در برخی نواحی شهری می‌گذارد. بر این اساس مطالعۀ حاضر به‌دنبال تبیین و سنجش میزان تأثیرگذاری عامل کیفیت طراحی شهری بر قیمت مسکن در مناطق سیزده‌گانۀ شهر مشهد است. این مطالعه با روش‌شناسی توصیفی- تحلیلی و با ابزار پرسش‌نامه‌ای، به تبیین نگرش 282 نفر از شهروندان مناطق سیزده‌گانۀ شهر مشهد می‌پردازد که طبق نتایج به‌دست‌آمده براساس آزمون تحلیل رگرسیون چندمتغیره، کیفیت طراحی شهری، حدود 41درصد از تغییرات قیمت مسکن در این مناطق را تبیین می‌کند. نتایج میزان هم‌بستگی بین متغیرهای کیفیت طراحی شهری با قیمت مسکن نیز بیانگر این است که بین تمامی متغیرها، به‌جز سه متغیر انعطاف‌پذیری فضا، کیفیت محیط ادراکی- ذهنی و کیفیت منظر شهری، هم‌بستگی معناداری با قیمت مسکن دارند. همچنین رتبه‌بندی مناطق سیزده‌گانۀ شهر مشهد براساس تکنیک تصمیم‌گیری ORESTE، نشان می‌دهد مناطق 8، 9 و 11 دارای بالاترین رتبه‌ها به‌لحاظ کیفیت طراحی شهری هستند.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Assessment of the Impacts Of Urban Design Quality Components on Housing Prices (Case Study: In Thirteen Districts in Mashhad)

نویسندگان [English]

  • Tahereh Sadeghloo 1
  • Mahdi Bazargan 2
1 Assistant Professor, Department of Geography, Ferdowsi University of Mashhad, Iran
2 M.A. in Geography and Urban Planning, Ferdowsi University of Mashhad, Iran
چکیده [English]

Introduction
Shelter is one of the essential needs of human that its price fluctuations especially in metropolitans have been influenced by different factors. These factors include shelter quality and quantity characters, hause market policymaking and urban design quality that have determinant impacts on shelters demand and price in urban areas. Today, urban areas have been proposed prominently as the basis for the international economic spatial units. In the shadow of restructuring global economy, development process of cities is changed fundamentally during recent century. Therefore, in real urban spaces, so many price fluctuations and differences had been observed that attracted the attention of urban settlement managers and planners and also urban citizens. Landscape design is an important element to housing development since it can create genius loci (sense of place) to the housing area. This will determine the level of comfort for the residents and the residential areas. Good design should contribute positively to making places better for people.
 
Methodology
In this study, analytical–descriptive and survey methodology were used. Therefore, according to the subject and its theoretical foundation and the attempts made to answer the key scientific questions, the study identified the most important factors in the formation of citizen’s security. This prioritizes the areas of 13 regions in Mashhad based on these indices. Thus, after extracting and determining the effective factors through library and documentary resources, a questionnaire was designed to be distributed in 13 regions of the study area. Thus, present study is following to measure and explain the effects of urban design quality on settlement price in 13 regions of Mashhad metropolitan. This is based on the gained results of multi criteria regression statistical test. The urban design quality has explained about 41 percent of shelter and house price fluctuations. Also, we have used spearman’s correlation statistical test for determining the correlation between urban design quality criteria and settlement price. This study employed quantitative approaches in a questionnaire survey and observation. In order to identify the needs of the users in terms of landscape design, respondents were asked about the type of criteria considered to be significant for the landscape design in their residential areas. The most important goal of this study is to determine the effects of urban design on housing price around Mashhad regions through of regression. the empirical data were collected from researcher made questionnaire filled by sample community and analyzed by SPSS and MCDM technique.
 
Discussion and Results
Results show that all of the criteria accept three factors that have meaningful relation with shelter price. These factors are including space resilience, urban landscape quality and intrinsic– conceptual environmental quality. Finally, ranking of 13 regions of Mashhad metropolitan by ORESTE technique as a multi criteria decision making techniques, indicate that regions of 8, 9 and 11 are in good position with a view to urban design quality and regions of 12, 2 and 3 lie in misappropriate position based on the urban design criteria. The results also show that there are 68.2% of the respondents who agreed that landscape design can influence their decisions in buying or renting a house. Meanwhile, a majority of the respondents agreed that landscape design can increase the value of a property. An important matter about the housing lands, as both a living area and an investment tool, is that the lands are not only evaluated by the structural characteristics of the property but also it is evaluated physically and physiologically by the other urban and spatial particularities. Based on regression test result, urban design determines 41% of housing price in 13 regions of Mashhad and its significant effect.
 
Conclusions
It can be concluded that urban space design influences the house prices and values in residential development. Most of the respondents support the importance of landscape design positively in their residential areas. However, there are still many constraints and limitations in planning and guidelines in order to utilize this landscape design especially in house compounds. Equally, an approach to residential development  is the constraints and opportunities provided by the landscape. The constraints and opportunities will not only minimize adverse effects but will also offer environmental, social and economic benefits. The housing today not only will help shape the environment in the immediate future, but it will also be a legacy in determining the environmental quality of many areas. Most of recommendation could be applied by urban managers for assessing and controlling the urban design in streets, sectors and urban spaces for improving the urban comfort ability and also housing price. Findings of this research could be helpful for the real estate sector actors in decision making processes. Investors, home owners, brokers, valuators could use this model to evaluate the current situation to define house prices. On the wide perspective, local government’s decisions on different scales could have wider effects on the house characteristics.

کلیدواژه‌ها [English]

  • House Price
  • Mashhad Metropolitan
  • ORESTE technique
  • urban design
  1. اسدی، امیر (1390)، تحلیل توزیع فضایی قیمت مسکن در شهر مشهد، پایان‌نامۀ کارشناسی‌ارشد، جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه فردوسی مشهد.
  2. اکبری، نعمت‌الله؛ عمادزاده، مصطفی؛ رضوی، سیدعلی (1383)، «بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد رهیافت اقتصادسنجی فضایی»، فصلنامۀ بررسی‌های اقتصادی، شمارۀ 1، ص64-47.
  3. اکبری، نعمت‌الله؛ توسلی، ناهید (1386)، «تحلیل تأثیر عوارض شهرداری‌ها بر قیمت مسکن: مطالعۀ موردی شهر اصفهان، یک رهیافت اقتصادسنج فضایی»، فصلنامۀ بررسی‌های اقتصادی، شمارۀ 1، ص47- 64.
  4. آمارنامۀ شهر مشهد (1390)، معاونت برنامه‌ریزی و توسعۀ شهرداری مشهد.
  5. باستانی، علیرضا؛ رضایی، جواد (1387)، «تحلیلی بر بازار مسکن»، نشریۀ بررسی‌های بازرگانی، شمارۀ 30، ص62-70.
  6. بحرینی، سیدحسن (1386). فرایند طراحی شهری، تهران: انتشارات دانشگاه تهران.
  7. رهنما، محمدرحیم؛ قلی‌زاده سرابی، شهرزاد (1391)، «نقش عوارض شهرداری بر قیمت مسکن در شهر مشهد»، فصلنامۀ علمی- پژوهشی مطالعات شهری، شمارۀ ۳، ص44- 49.
  8. زیاری، کرامت‌اله؛ رستم گورانی، ابراهیم؛ بیرانوند، مریم (1388)، «بررسی تحولات جمعیتی و سکونتی در شهر قشم تا افق 1405»، فصلنامۀ مطالعات و پژوهشهای شهری و منطقهای، سال اول، شمارۀ ۲، ص50-37.
  9. عابدین ‌درکوش، سعید؛ رحیمیان، سارا (1388)، «تحلیل عوامل تأثیر‌گذار بر قیمت مسکن در مناطق شهری ایران طی دورۀ (۱۳۸۵-1370) با تأکید بر گروه‌بندی شهری»، فصلنامۀ اقتصاد مسکن، شمارۀ 46.
  10. عباس‌زادگان، مصطفی؛ وحیدیان، ریحانه (1388)، «راهبرد طراحی فرایند‌محور و محصول‌محور کیفیت‌های محیط شهری»، نشریۀ باغ نظر، شمارۀ ۱۲، سال ۶.
  11. عباسی‌نژاد، حسین؛ یاری، حمید (1388)، «تأثیر شوک‌های نفتی بر قیمت مسکن در ایران»، پژوهش‌های اقتصادی، دورۀ 9، شمارۀ 1، ص 59-77.
  12. قلی‌زاده، علی‌اکبر؛ کمیاب، بهناز (1387)، «بررسی اثر سیاست پولی بر حباب قیمت مسکن»، فصلنامۀ اقتصاد مقداری، دورۀ 5، شمارۀ 3، ص 49-77.
  13. قلی‌زاده، علی‌اکبر (1387)، نظریۀ قیمت مسکن در ایران، تهران: نور علم.
  14. کاتبرت، الکساندر (1391)، طراحی شهری و اقتصاد سیاسی فضایی، ترجمۀ رضا بصیری مژدهی و حمیده فرهمندیان، تهران: طحان.
  15. میرفندرسکی، مهدی (1381)، طرح راهبردی سامان‌دهی شهر مشهد، پنج جلد، مدیریت سامان‌دهی شهر مشهد.
  16. هاشم‌نژاد، هاشم (1390)، «طراحی شهری اصلی مهم در سیمای شهر»، نشریۀ هنرسو، بهار 1390، دورۀ ۱، شمارۀ 1، صفحات 21 - 27.
    1. Carmona, Matthew (ed.); (2014). Explorations in Urban Design: An Urban Design Primer, Published by: Ash gate, Farmhand.
    2. Copeland, Liam. (1967). »Cyclical design fora community/ client«. Urban planning development series. No. 7. Seattle. Department of urban planning . Univ. of wash.
    3. Cuthbert, Alexander R (2003). »Designing Cities: Critical Readings in Urban Design (ed)«. Oxford: Blackwell.
    4. DOE (Department of Environment) (1997). General policy and principles. London: The authors.
    5. Feizi najafi, neda (2011). »A Review on the Extent of Urban Design Intervention in Iran’s Architectural Structures for Interaction with Architectural Innovation«, International Journal Of Architecture and Urban Development , Vol.1, No.2, Autumn 2011.
    6. Goldfinger, Erno (1942). »The elements of enclosed space«. Arcbitectural Review 97 (541): 5-8.
    7. Harvey, David (2003), »Social justices, postmodernism and the city«. In Alexander Cuthbert, ed., Critical Readings on Urban Design. Oxford: Black wells, 59-63.
    8. Hite, Diane, Brasington, David. M (2005), »Demand for Environmental Quality: A Spatial Hedonic Analysis«, Regional Science and Urban Economics 35(1), 2005, p. 57-82.
    9. Knaap, Gerrit-Jan (1998). »The determinants of residential property values«, Journal Implications for metropolitan planning, of Planning Literature, 12, PP. 267-282.
    10. Kong, Fanhua, Yin, Haiwei, & Nakagoshi, Nobukazu (2007). »Using GIS and Lands cope matrics in the hedonic price modeling of the amenity value of urban green space: A case study in Jinan city, China«, Landscape and Urban Planning 79 (2007) 240-252.
    11. Le Corbusier (Charles-Édouard Jeanneret-Gris) (1934). »La Villa Radieuse (The Radiant City) [translated by E. Etchells and Eleanor Levieux]«. Reprinted (1967), NEW YORK: Orion press.
    12. Liu, Xin. (2010). »Housing renewal policies, house prices and urban competitiveness«. Applied Geography, 30: 221-228.
    13. Lubell, sam. (2004). »Daniel Libeskind: is his plan still around«. Arcbitectural Record(April): 34.
    14.  Lynch, Kevin, (1990). City Sense and City Design. Edited by: Tridib Banerjee and Michael Southworth, Cambridge, Mass: MIT press.
    15. Maher, Chris. (1994). »Housing prices and geographical scale: Australian cities in the 1980«, Urban Studies, 31, PP.5-27.
    16. Mousseau, V.; Slowinski, R. (1998). »Inferring an ELECTRE TRI model from assignment examples«. Journal of Global Optimization, 12: 157- 174.
    17.  Ozus, Evren,  Dokmec, Vedia i,  Kiroglu, Gulay &  Egdemir, Guldehan (2007). »Spatial Analysis of Residential Prices in Istanbul«, European Planning Studies, 15: 5, 707-721.
    18. Pastijn, H; Leysen, J. (1989). »Construction an outranking relation with ORESTE«, Mathematical Computing Modeling, 12(10/11), 1255-1268.
    19. Rosen, S. (1974). »Hedonic price and implicit markets: product differentiation in pure competition«, Journal of Political Economy, 82 (1), PP.34-55.
    20. Roubens, M. (1982). »Preference relations on actions and criteria in multicriteria decision making«, European Journal of Operations Research, 10(1), 51-55.
    21. Stein, Clarence. (1955). Unpublished notes on urban design, University of Pennsylvania (mimeographed).
    22. Tenant, Annie. (2004). »Sex and the city«. Community and design. Australian Planner 41(3): 36-7.